서울 전역 투기과열지구 재지정! 대출 한도 반토막 났다 (10.15 부동산 대책 총정리)

"서울 아파트, 이제 사고 싶어도 돈 없으면 못 삽니다."

2025년 10월 15일, 정부가 칼을 빼 들었습니다. 최근 서울과 경기 일부 지역 집값이 다시 급등 조짐을 보이자 **주택시장 안정화 대책**을 기습 발표했는데요.
내용이 정말 충격적입니다. 서울 25개 구 전체가 다시 규제지역으로 묶였고, 대출 문턱은 역대급으로 높아졌습니다.
오늘 발표된 내용 중 내 돈과 직결되는 핵심 4가지만 딱 정리해 드립니다. 이 글을 안 보고 덜컥 계약했다가 대출 안 나와서 계약금 날리는 일 없으시길 바랍니다.
 

1. 서울 전역 & 경기 12곳 '규제지역' 부활

가장 큰 변화입니다. 강남 3구와 용산만 남았던 규제지역이 대폭 확대되었습니다.

• 서울: 25개 자치구 전역 (이제 강북, 노원도 다 규제지역입니다!)
• 경기: 과천, 광명, 분당, 수지, 하남 등 12개 핵심 지역 추가 지정
• 시행일: 2025년 10월 16일(목)부터 즉시 효력 발생

💡 뭐가 달라지나요? 규제지역이 되면 LTV(주택담보대출비율)가 40%로 줄어들고, 청약 1순위 자격이 강화되며, 분양권 전매 제한 등 수십 가지 족쇄가 채워집니다.

 

 

2. 대출 한도 축소 (집값 비쌀수록 대출 ↓)

"집값 비싸면 대출 안 해줍니다." 수도권 규제지역 내 주택 구입 시, 집값에 따라 대출 한도가 층계형으로 깎입니다.

• 15억 원 이하: 최대 6억 원까지
• 15억 초과 ~ 25억 이하: 최대 4억 원까지
• 25억 초과: 최대 2억 원까지만 대출 가능

고가 아파트를 사려면 이제 '현금 박치기' 아니면 불가능해졌다는 뜻입니다.
 

3. 스트레스 DSR '3.0%'로 상향 (이자 폭탄)

대출 한도를 결정하는 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 적용하는 **'스트레스 금리'**가 기존 1.5%에서 **3.0%**로 2배 뛰었습니다.

• 의미: 은행이 "앞으로 금리가 3% 더 오를 수도 있다"라고 가정하고 심사하기 때문에, 내가 받을 수 있는 대출 한도가 수천만 원에서 억 단위로 줄어듭니다.
• 적용: 10월 16일부터 바로 적용됩니다.

 

4. '갭투자' 원천 봉쇄 (토지거래허가구역 지정)

서울 전역과 경기 12개 지역이 **'토지거래허가구역'**으로 지정되었습니다. (기간: '25.10.20 ~ '26.12.31)
이제 이 지역에서 아파트를 사려면 **"반드시 2년 동안 실거주"**를 해야 합니다. 즉, 전세 끼고 집 사는 '갭투자'가 법적으로 불가능해졌습니다. 투자 목적으로 집을 보러 다니셨던 분들은 당장 계획을 전면 수정하셔야 합니다.
 

 

5. 공급은 언제? (서리풀, 과천 주목)

규제만 있는 건 아닙니다. 정부는 공급 속도를 높이겠다고 약속했습니다.

• 서리풀 지구 (2만 호): 지구지정 계획을 2026년 3월로 단축
• 3기 신도시: 인천계양, 하남교산 등 2026년에 2.7만 호 분양 예정

무주택자라면 지금 무리해서 대출받기보다, 내년에 쏟아질 **알짜배기 청약(분양)**을 노리는 게 승자가 되는 길일 수 있습니다.
 

[마무리하며]

이번 대책은 "빚내서 집 사지 마라"는 강력한 시그널입니다. 특히 1 주택자가 전세대출을 받을 때도 이자가 DSR에 포함(10.29 시행)되므로 갈아타기 계획이 있으신 분들은 자금 계획을 철저히 다시 세우셔야 합니다.
혼란스러운 시장, 돈나무 블로그에서 가장 빠르게 소식 전해드리겠습니다.
 
 
[국토부 발표 원문 보러 가기 (링크)]
 
 

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